摘要：《民法典》保留《物权法》就“房地一体”的相关规定，在第356条中规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第357条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，无论是拍卖土地使用权还是房屋所有权，都应当遵循房随地走、地随房走的物权变动原则，一并处理地上房屋（或者拍卖房屋所占土地使用权），但司法实践中争议依旧层出不穷。
关键词：房地分离 单独拍卖 拍卖效力
一、案例介绍
A公司将持有的土地使用权1宗、房产3处及家具设备一批在产权交易中心公开进行拍卖处置。拍卖公告中重要信息披露，据评估报告载，宗地地上建筑物有A、B、C、D栋，其中D栋未办理建设用地、建设施工规划许可、施工手续，本次评估对象及范围不含D栋。B公司通过产权交易中心交纳交易保证金，通过竞价方式报价，收到产权交易中心发出的《交易结果通知书》，确认其为该公开转让项目受让人。在后续转让合同签订中，双方就D栋权属问题产生争议，无法签订该合同。B公司遂诉至法院，要求A公司立即签订合同并按照拍卖公告的内容全面履行相关义务。目前，案件仍在审理中。
二、法律分析
（一）拍卖行为的效力
根据评估报告显示，该宗地地上实际有4栋房屋，因D栋未办理相关手续，评估未纳入范围，这样就导致在该宗宗地土地使用权转让过程中，出现房地分离的情形。尽管D栋未办理手续，但根据《民法典》中“房地一体”的相关原则，应将D栋纳入评估范围，一并进行拍卖。目前，因未将D栋进行拍卖，若A公司在庭审中以拍卖行为违反法律法规的强制性规定导致拍卖行为无效作为抗辩，拒绝继续履行合同，是否会被法院支持，在实践中裁判观点如下：
1.拍卖土地使用权时，未将地上建筑物等一并拍卖处分的，拍卖行为应予撤销
《新疆天山水泥股份有限公司与新疆交通物资供应公司买卖合同纠纷执行案复议裁定书》［最高人民法院（2011）执复字第16号］，法院认为：“《物权法》第一百四十六条规定：‘建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。’人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该条规定。本案执行法院在拍卖上述土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。新疆高院以执行行为违反法律规定为由，裁定撤销（2008）新执字第4-2号执行裁定及撤销上述土地使用权的评估拍卖，并无不当。如果申请复议人认为执行行为给其造成了损失，可通过相关法律途径寻求救济。”
2.原则上，法院拍卖土地使用权时应当遵循“房地一体”原则一并处分；但拍卖前房地已分属不同主体为分离状态的，不能仅因此撤销拍卖
《天津市宏大伟豪资产管理有限公司、中国建筑第六工程局第五建筑工程公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书》［（2019）最高法执监253号］，法院认为：“本案重点审查的问题是成都中院对案涉土地使用权单独拍卖是否违反法律规定。按照《物权法》第一百四十六条的规定：‘建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。’原则上人民法院拍卖土地使用权时，应当遵循‘房地一体’原则一并处分，但在此执行过程中认定拍卖是否应予撤销还应结合案件具体情况进行判断。
首先，执行中适用该条规定的主要目的是为了防止土地使用权与土地上房屋权属分离。一般情况下，拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物属于同一主体的不得分开处置，如果拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物已经分属不同主体，为分离状态，那么执行实践中可以允许根据具体情况确定如何处置。本案中，根据执行异议、复议裁定查明的事实，《土地估价报告》所附《天津市不动产登记簿查询证明》载明，所拍卖土地使用权上有2512平方米的4层建筑一幢，权利人为王岚；还有未取得产权登记的建筑物，其性质以及权属不明。也就是说拍卖前房地不属于同一主体，拍卖公告备注中也具有本次拍卖仅限于土地使用权，建筑物不在拍卖范围内的内容，故不能仅因房地分离而撤销拍卖。
其次，判断土地使用权与土地上房屋分别处理是否实际造成权属分离，有赖于具体事实的认定。申诉人所提拍卖公告备注中注明：‘2.地面存在属于他人的建筑地上自建有2512平方米房屋，原无证，后几经转移，由他人办理了产权证，但无土地证。现该房屋又由法院拍卖给他人，但不包含土地价值，买受人未能办理过户手续。’也就是说对于仍登记在权利人王岚名下的上述房屋，已经拍卖给他人尚未过户，现申诉人主张其已经在本案拍卖土地使用权前经其他法院拍卖获得2512平方米房屋。但执行异议、复议裁定并未对此事实进行审查认定，属事实不清。
至于申诉人所提中国六建第五公司的其他异议理由均不能成立的申诉理由，由于执行异议、复议裁定未予具体回应，未明确予以支持，现不予审查。”
3.执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，拍卖行为应为无效
《赞皇县仁德房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行与河北日升昌科工贸有限公司、石家庄开发区华鹏实业有限公司等金融借款合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》［河北省石家庄市中级人民法院（2015）石执复字第00050号］，法院认为：“《物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。据此，人民法院在强制拍卖土地使用权时，应当严格遵循此‘房地一体’的原则。本案中，执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，拍卖行为应为无效。在当事人提出异议后，执行法院以拍卖行为违反法律规定为由，裁定撤销该拍卖行为并无不当。”
（二）拍卖资产范围是否当然及于D栋建筑物
《中国银行股份有限公司大连甘井子支行与库伦旗首宇甜菊糖有限公司金融借款合同纠纷判决书》［最高人民法院（2017）最高法民终436号］，法院认为：“中行甘井子支行与首宇公司签订的抵押合同一约定以首宇公司提供的三项抵押物作为担保，虽然双方只对上述第2项工业厂房及第3项在建工程办理了抵押登记，对第1项国有土地使用权未办理抵押登记，但第1项国有土地使用权是在第2项工业厂房及第3项在建工程占用范围之内，双方对合同约定的第1项国有土地使用权作为抵押财产均有明确预期。根据《物权法》第一百八十二条的规定，第1项国有土地使用权应当与第2项工业厂房及第3项在建工程一并抵押，未一并抵押的也视为一并抵押。一审法院以未办理抵押登记为由，判令中行甘井子支行对案涉国有土地使用权不享有优先受偿权，适用法律不当，本院予以纠正。”
《中国银行股份有限公司海口龙珠支行与海南国托科技有限公司、海南美源房地产开发有限公司等金融借款合同纠纷判决书》［最高人民法院（2015）民二终字第269号］，法院认为：“中行龙珠支行与国托公司已就土地使用权办理了抵押登记，依法设立了抵押权，即便在土地他项权利证明书中未注明抵押物包括地上建筑物，依据物权法第一百八十二条第二款之规定，案涉地上建筑物也应视为一并抵押，该土地使用权之抵押权效力及于地上建筑物。法律并无规定拍卖土地使用权的执行裁定之效力当然及于该土地上的建筑物、构筑物。因此，法院执行裁定将自始未采取强制拍卖执行措施的评估报告中‘三宗土地’上的未办证建筑物、加建建筑物、构筑物及附属设施及其占用范围内的建设用地使用权，一并裁定给申请执行人以物抵债违反法律规定，应予以纠正。”
《胡芸、陈正平民间借贷纠纷执行审查类执行裁定书》［江西省高级人民法院（2017）赣执复51号］，法院认为：“依据《物权法》第一百四十六条、第一百四十七条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。本案中，三宗土地和两栋房子均为本案抵押担保物，且三宗土地上的未办证建筑物、加建建筑物均为抵押前已建房屋和构筑物，本案查封‘三宗土地和两栋房’的效力虽当然及于该三宗土地上的包含博文房估字（2015）第22365号《房地产司法鉴定估价报告》所评估的有证房产、未办证建筑物、加建建筑物等地上建筑物，人民法院均可以裁定与抵押土地使用权一同拍卖。但是，由于法律并无规定拍卖土地使用权的执行裁定之效力当然及于该土地上的建筑物、构筑物，因此，本案赣州中院（2014）赣中执字第213-7号执行裁定将自始未采取强制拍卖执行措施的评估报告中三宗土地上的未办证建筑物、加建建筑物、构筑物及附属设施及其占用范围内的建设用地使用权，一并裁定给本案申请执行人陈正云以物抵债违反法律规定，应予以纠正。”
三、实务要点总结
虽然随着不动产统一登记制度的不断完善，房地分别登记在不同权利人名下的现象将会不断减少，但完全消失仍然需要时间。在资产处置过程中，需要就资产情况进行尽职调查，知悉相关权属情况，若出现房地分离的情形，可根据下列建议妥善处理。
（一）在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分的，因造成房地分离的现状违反了法律的强制性规定，故该拍卖行为应为无效。此时，当事人可以向法院申请裁定撤销该拍卖裁定和裁定该拍卖行为无效。
（二）因房地分离，即便当事人通过生效判决实现债权的方式取得土地并办理了土地使用权，但因生效法律文书中未涉及土地使用权上建筑物，且土地使用权转让并不导致地上建筑物一并转让的法律后果，所以在该当事人未依法领取房屋权证的情况下，需谨慎转让。可向相关房管部门了解情况并完善房地一致手续后，再进行转让。
（作者：宋琴 熊雅洁）
