重庆市政府2月4日出台《重庆市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的二十条政策措施》（以下简称《措施》），从进一步优化政务服务、减轻企业负担、加大资金支持力度等三个方面支持中小企业在抗击疫情中渡过难关。其中，疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，减免1至3个月租金。鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金，各区县对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。以此延伸出减免租金期限如何计算的法律问题，现结合“非典”时期有关租赁合同纠纷之典型案例，竭力在法律层面提供解决思路。
一、司法实践中确定减免期限的方式
（一）减免期间参照政府禁令确定起止时间
在上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦（集团）有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案中，一审法院认为关于“非典”期间拍谱公司经营是否受影响问题，按照最高人民法院相关规定，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权利有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理；因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第117条和第118条的规定妥善处理。本案拍谱公司并没有向法庭举证证明，拍谱公司在“非典”期间因政府及有关部门采取行政措施而导致合同不能履行，因此不适用“不可抗力”的免责规定，也就不能部分或全部免除责任。如果需要适用公平原则，拍谱公司也应该对因为受“非典”影响而停业以及停业时间、损失范围加以证明，拍谱公司要求减免租金缺乏相应的损失依据，不予采纳。
在该案二审法院（2004）沪二中民二（民）终字第354号判决中，法院认为基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实。“非典”疫情期间承租方根据政府要求从5月中旬开始停业至8月中旬，而且当时娱乐行业停业是众所周知的事实，故承租方要求减免租金的理由应予支持。
（二）减免期间参照承租人实际停业时间确定
在襄垣县五阳新世纪有限责任公司、王树文与郭宏伟租赁合同纠纷（2018）晋04民终2272号判决中，一审法院认为：本案承租方刚经营酒店不久，2003年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2004年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租方10个月租金110000÷12×10≈91667元。二审法院亦支持一审法院观点，驳回上诉，维持原判。
（三）减免期间结合行业特殊性酌情确定
在（2007）鄂民四终字第47号判决中，法院认为长江海外一审提供的《游览计划表》已经表明了这一点，即虽然2003年6月24日“非典”疫情旅行警告已被解除，但至2003年8月1日前未见东江公司组织海内外游客在长江三峡地区游览的记载。而自2003年8月1日始，东江公司所经营的长江三峡旅游市场开始启动并逐渐恢复。如果将“非典”疫情影响租船合同履行的时间终点定为2003年6月24日，对东江公司而言不公平，而如果将该时间过分后延，对长江海外而言亦不公平。因此，虽然市场的完全恢复并非自2003年8月1日始，尚需一个渐进的过程，可以根据具体情况，适用公平原则处理之规定，酌情将“非典”疫情影响租船合同履行的时间终点确定为2003年8月1日。
二、减免租金应遵循的原则
（一）有约定按约定，无约定按法定
意思自治是民商事活动应遵循的基本原则，如果合同各方在合同条款中明确约定了在遭遇不可抗力特别是明确了遭遇疫情时的权利义务分配规则，则应充分尊重该约定，法律一般不应予以干涉，除非该约定违反了更高的价值取向，如侵害了国家利益、集体利益等。在合同条款没有约定，或约定不明又无法明确的情况下，则适用法律规则和法律原则处理。
（二）按法定的规则和原则
1. 出租方与承租方合理分担损失原则
此次疫情带来的影响具有广泛性，出租方和承租方都处在社会资源供应链的上下游，都会因此遭受损失。因此，出租方和承租方对于不能正常经营所造成的租金损失，应本着合理原则进行分担，不可偏废，这与过错责任原则也相适应，此次疫情的发生不可归责于合同各方。
2. 出租方与承租方均应尽通知义务
此次疫情虽已妇孺皆知，但对合同各方产生的影响各有差异。承租方应尽到告知出租方疫情影响情况的义务，也是为租金减免的适用奠定基础。更为重要的是，承租方应积极采取措施减少此次疫情带来的损失，如因承租方怠于采取措施导致的损失扩大，依法应自行承担，同时给出租方造成的其他损失，也应承担责任。
3. 出租方与承租方损失判定应遵循公平原则
穷尽法律规则适用，方可适用法律原则。在处理类似疫情等不可抗力产生的纠纷时，公平原则往往被司法裁判者所援引，从已公开的司法判例中可见一斑。此次疫情造成的租金损失，司法裁判者可以秉持公平原则行使自由裁量权。
三、减免租金的考量因素
（一）法律事实考量因素
1.因 果关系
减免租金的出发点是此次疫情对承租方经营产生不利影响，也就是说此次疫情的爆发要与承租方不能正常经营具有法律上的因果关系；无因果关系，损失也就无从谈起，不能减免租金。如因疫情防控需要，行政机关出台行政干预措施、防控措施导致的商场关门、门店歇业，承租方遵守规定无法经营产生的损失，即具有法律上的因果关系。
2. 不可抗力的影响程度
疫情作为不可抗力，并非一定会造成承租方全部期间的租金损失，要充分考虑疫情的不同影响程度。如商场可以经营，只是营业时间因此缩短，客流量下降；如该承租方承租的物业仅是产品形象展示店，交易多是通过在线完成等；再比如承租方租赁的物业是用于仓储，并不作为直接交易场所等。以上情形的影响程度，在认定是否需要减免租金和减免幅度上应予充分考量。
3. 公平原则
疫情的影响波及合同各方，承租人因疫情造成的租金损失不应全部由承租方自行承担，也不应全部由出租方承担，应适用公平原则予以调整。
（二）客观事实考量因素
1.区分出租物业性质
（1）国有资产类经营用房
国有资产类经营用房的租金减免是政府扶持企业的重要措施，全国已有多地政府、国资委部门发布租金减免措施，具有代表性的有：湖北省人民政府办公厅发布的《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》、上海市人民政府发布的《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》（“抗疫28条”）、苏州市人民政府发布的《苏州市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策意见》（“苏十条”）等。需要注意的是，上述物业免租对象文件规定为“中小企业”承租方，在具体适用时，应由政策制定部门把控。
（2）非国有资产类经营用房
占租赁物业绝大多数的非国有资产类经营用房是否减免租金，未有规范性文件作出强制要求，规范性文件大多是倡导减免，是否减免以及减免的幅度，属于意思自治范畴。如出租方为一房东，即出租方为出租物业的产权人，可以本着风险共担、共克时艰的原则，出租方与承租方协商确定一定幅度的租金减免。如出租方为出租物业的二房东或包租方，其本就需向上手履行支付租金的义务，若单向要求其减免租金，则会对其造成二次损失。建议这种情形下的租金减免，应追溯到上手直至产权人，同步减免租金。特殊情形下，如出租方系租赁国有资产类经营用房后予以转租或部分转租而收取租金的转租方，因地方政府政策支持减免租金的措施获益而产生的租金收益应及于实际承租方，予以相应减免。
2. 区分疫情区域
此次新冠肺炎疫情呈现出典型的区域性。截至本文写作日（2020年2月18日），以确诊人数计算，全国确诊人数72530例，其中湖北省全省确诊人数59989例，占全国总确诊人数的82.7%，明显高于全国其他省市；湖北省武汉市确诊人数42752例，占湖北省总确诊人数的71.27%，明显高于湖北省其他地市。确诊人数反映了该地区的疫情防控严峻程度，直接影响着该地区的生产生活情况，对于该地区的租金损失产生直接影响。因此，笔者认为在确定租金减免时，应充分考量地区差别，区别对待。原则上，根据疫情严重程度可以分为：武汉地区、湖北非武汉地区、全国非湖北地区。
3. 区分承租方经营业态
（1）地方政府明令禁止或人员集聚的经营业态
承租人承租物业用于地方政府、疫情防控部门明令禁止营业的经营业态，或经营需要人员聚集的经营业态，如KTV、电影院、网吧、私立学校、线下培训教育机构等，此次新冠疫情将会对这些业态的承租方造成直接冲击，应在减免租金的协商和酌定幅度上予以倾斜。
（2）居民生活保障或非人员集聚的经营业态
如承租方承租物业用于仓储、形象展示、商超、菜市场等经营业态，此次新冠疫情对其造成的冲击影响有限，应作为减免租金的部分因素予以考虑。
四、减免的范围确定
（一）租金
承租方无法经营造成的最直接损失就是租金损失，占承租方经营成本的很大比例。出租方对租金的减免，在很大程度上，能减少此次新冠疫情给承租方造成的损失。
（二）物业费、运营管理费等
伴随着租金而产生的物业费、配套服务费、运营管理费等由出租方收取的费用，建议在减免租金的同时予以减免。如该费用的收取方非出租方，则由承租方另行与物业公司、运营方协商是否减免及减免的幅度。
（三）损失
承租方除租金成本外，还会产生人工成本、原材料成本、物料毁损等其他损失，该损失为承租方的商业经营风险，不可归责于出租方，由出租方分担亦显属不公，应由承租方自行承担。
五、双方处理建议
（一）作为承租方
1.首先核实租赁合同文本中的约定，确认合同中是否有对特殊事件、特殊情况（例如征收拆迁、市政工程、自然灾害、全国性重大事件、非一方可控制且不可避免发生的）下的租金协商或减免的约定。
2.无论合同是否有类似于本次新冠疫情的相关约定，主动通过口头或书面方式向出租方提出减免的申请，或者提出缓交的申请，或者提出支付条件变更。例如，如果今年的营业收入达到多少万元以上的则支付2020年2月的租金，如果未达到的则无需支付的意思表示，并尽量达成租金减免等相关补充协议。
3.及时向出租方报告疫情对经营的影响，例如客流、营业收入、经营支出、损失等。不论是基于不可抗力的法定免责条款或是直接适用公平原则进行调整，承租方均应及时向出租方进行书面通知，附送商场照片视频、店内监控、消费流水等，以便后期维权。
4.及时关注国家出台的相关政策或文件，寻求司法途径保障自己的合法权益。如经沟通出租方不同意解除合同或减免租金的，承租方可结合自身情况，在递交与租赁合同履行情况、疫情影响情况有关的证据基础上，在疫情得到控制后，及时向法院或仲裁机构主张解除合同或减免租金。
（二）作为出租方
1.若决定主动减免，可以与承租方或承租方代表协商确定减免租金的幅度；或无需协商，径行出具租金减免的方案，将租金减免的措施或方案进行公开公示，有条件的可以通过媒体发布、通过短信、微信、邮箱等方式逐户告知。减免租金的方式可以包括直接对租金进行货币减免、延长租赁期限、延长租金支付期限等。
2.若决定不减免租金，应在租赁期限内，做好承租方复工保障工作、安全防护工作，切实履行合同主体义务和疫情防控主体责任。
六、结 语
新冠疫情爆发对社会产生了方方面面的影响。在租赁关系中，因此导致的损失也并不能由承租方一方承担，建议各业主针对下属租赁商户的不同情形，制定不同的租金调整方案。如此，一方面，可稳定商户的信心，增强商户对于业主的认可度，获得社会和舆论的积极评价；另一方面，也能避免后期可能产生的租金纠纷，减少诉累。通俗地说，与其最终通过法院判决不情不愿减免，不如积极主动减免。特殊时期，彼此体谅，共渡难关，乃第一要务。
（作者：宋琴 熊雅洁）
